Мінрегіонрозвитку готує українським забудовникам нові правила – вже в 2018 році може бути прийнятий пакет осучаснених державних будівельних норм (ДБН). Частина з них сильно спростить життя девелоперам і навіть дозволить вивести незаконні будівництва з тіні. Останніх у Києві налічується 67 об’єктів.Про це повідомляє Finance.ua
«Ми вже провели масу круглих столів та обговорили проект Державних будівельних норм з громадськістю. Зараз наш базовий профільний інститут займається їх доопрацюванням», – розповів UBR.ua заступник міністра регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України Лев Парцхаладзе.
Гра слів
Одне з ключових нововведень в проекті сучасних містобудівних норм полягає в збільшенні дозволеної щільності населення. Чинні правила дозволяють заселяти мікрорайони з щільністю 180-450 осіб/га. Проект не змінює максимальну планку, але знижує мінімальну – до 150 осіб/га.
Але головне, що він дозволяє при дотриманні низки умов, наприклад, облаштуванні підземного паркінгу з достатньою кількістю паркомісць, перевищувати встановлений ліміт на 20%. Це означає, що визнані зараз незаконними через порушення норм поверховості об’єкти, можуть повернутися в статус законних.
«Щільність населення за окремим погодженням може бути збільшена, що легалізує збільшення поверховості на ті ж 20%. А це в свою чергу дозволяє узаконити певну кількість будинків, побудованих з порушеннями через надбудову кількох поверхів», – пояснив UBR.ua партнер адвокатського і ріелторського об’єднання України Георгій Валієв.
Допоможе забудовникам узаконити об’єкти і зміна термінології в класифікації будинків. Нинішню категорію «житлова громадська забудова» планують замінити на «змішану» і «багатофункціональну забудову».
«Відповідно, цільове призначення будівлі, яке спочатку вказувалося в декларації, стане більш розмитим. І ті будинки, які зараз не повністю відносяться до категорії житлових, можна буде вводити в експлуатацію. Наприклад, так часто буває, що спершу планують будувати офісний будинок, а в підсумку там продають квартири. При цьому документально змінити статус на «житловий багатоквартирний будинок» – дуже складно», – уточнив Валієв.
Ручний режим
Втім, навіть якщо за новими правилами будівництво вийде із сірої зони, автоматично легітимним воно все одно не стане, кажуть експерти. По-перше, переглянути правовий статус конкретного об’єкта можна буде тільки в тому випадку, якщо проект знову відправлять на затвердження до Державної архітектурно-будівельної інспекції (ДАБІ).
По-друге, до будівництв-порушників часто пред’являють претензії не щодо одного, а відразу щодо безлічі питань. А значить, вносити зміни в проект більшості з них все ж доведеться. А поміняти проект не на папері, а на реальному будівництві не так вже й просто. І все ж, осучаснені ДБН дають забудовникам більше простору для маневрів.
«Незважаючи на те, що планові перевірки ДАБІ скасували торік, а інспекція не може з’явитися на будівництво без відповідної постанови Кабміну, перед здачею в експлуатацію перевірку пройти доведеться. При цьому за самовільне незаконне будівництво можуть призначити штраф у розмірі 50% від вартості всіх будівельних робіт», – застерігає голова комітету аграрного та земельного права Асоціації адвокатів України Віктор Кобилянський.
Муки вибору
Проект оновлених правил містить масу сучасних альтернатив застарілим нормам. Наприклад, від забудовників перестануть вимагати обладнати багатоповерхівки сміттєпроводами. Замість них, наприклад, можна встановити під кожною кухонною мийкою утилізатори-подрібнювачі побутових відходів. І обладнати будинок додатковим ліфтом для твердих відходів.
У нових державних будівельних нормах з’явилися і правила роботи відновлюваних джерел енергії в будинку, якщо такі передбачені проектом. Істотно посилили вимоги до енергоефективності: якщо зараз забудовник може здати житловий будинок з класом D і E, то в майбутньому йому доведеться утеплити багатоповерхівку аж до класу С.
Також в ДБН з’явилося поняття експлуатованої покрівлі. Незабаром на дахах українських багатоповерхівок можна буде абсолютно законно обладнати спортивні майданчики, солярії, бігові доріжки і навіть сад.
Крім того, мінімальна допустима площа однокімнатної квартири повинна бути не менше 28 квадратів.
«Нинішні смарт-квартири, які продають, порушують санітарно-гігієнічні норми. Хоча за ними ж мінімальна площа на одну людину повинна становити трохи вище 17 кв.м. Зменшення мінімально допустимої площі, з іншого боку, політично виправдано. Потрібна якась державна програма для переселенців щодо доступного житла, нехай і з меншою площею», – вважає Віктор Кобилянський.
