53454677890Нещодавно заступник міністра юстиції з питань державної реєстрації Олена Сукманова зазначила, що мораторій на купівлю-продаж земель є одним з чинників правопорушень в агросфері. Адже, замість захисту прав землевласників та селян (як це декларується вже майже 20 років), мораторій, навпаки, створив в Україні значний простір для корупції та тіньових схем й “оборудок” з фактичного продажу землі як державної, так і приватної форми власності.

Аби переконатися в цьому, не треба бути юристом. Достатньо зайти на улюблений онлайн-сайт українців з продажу товарів, OLX (https://www.olx.ua), та ввести у пошук “продаж землі сг призначення”, або ж “продам пай” - й отримаємо десятки оголошень про продаж підмораторної (тобто за законом забороненої до продажу) землі по всій Україні.

Тож, як насправді виглядає ринок землі в Україні, який наші громадяни запровадили в обхід урядових обмежень? Скілький, чому і по чім готові продати свою землю наші співвітчизники? І чому те, що можна фактично робити - продавати чи купувати землю - влада ще й досі не погоджується робити легально та офіційно?

1. За скільки українці готові продати свій пай СГ землі в різних областях Україні?

Ми узагальнили інформацію з об’яв щодо продажу громадянами своїх земельних ділянок сг призначення, і, відібравши для підрахунку по 5 оголошень з 17-ти областей України, отримали наступні дані щодо середнього рівня цін у кожній з цих областей:

gdrkgndfjkghfdlfБули враховані дані по Дніпропетровській, Житомирській, Запорізькій, Кіровоградській, Луганській, Миколаївській, Одеській, Полтавській, Сумській, Тернопільській, Харківській, Херсонській, Хмельницькій, Черкаській, Чернігівській, Вінницькій та Київській областях. З кожного регіону узагальнювались дані з 5-ти об’яв. Для решти регіонів - відповідних даних виявилось замало, хоча подібні оголошення наявні у кожній області. Проаналізовано оголошення, що були доступні станом на 5 серпня 2018 року.

Не враховано поодинокі заявки, ціна за паї в яких була помітно завищеною з огляду на певні особливі умови (зручне розташування, наприклад, біля дороги або полив).  

Результат нашого аналізу - те, що найдешевша пропонована ціна с/г землі - в Луганській області ($1471 за 1 га), що не дивно в умовах дії АТО. Найдорожча (в середньому) земля - у Тернополі ($2754 за га).

Вартість га на тіньому ринку в середньому по Україні, за даними підрахунками, становить $2099 за га.

2. Чи дійсно українська земля стільки коштує сьогодні?

За експертними оцінками Світового банку, справжня ціна одного гектару землі значно нижча, і складає в середньому 1000 дол за гектар (під справжньою ціною ми маємо на увазі те, якою була б ціна на землю, аби її офіційний продаж сьогодні було дозволено). Чому ж вартість земельних ділянок на OLX значно вища?

На думку експертів, на це є дві ключові причини. По-перще, це бажання продавців мати можливість торгу з потенційним покупцем. А по-друге, це те, що частина продавців очікують в недалекому майбутньому скасування мораторію на продаж, що, на їх погляд, призведе до подальшого значного зростання на земельні паї. Тому власники паїв бояться “програти” та намагаються вже сьогодні продавати свою землю за цінами, які, на їх думку, встановляться на землю після запровадження земельного ринку.

Наприклад, в одному з оголошень про продаж земельного участку зазначено: “Реальна вартість землі - вища вдвічі. Коли знімуть мораторій на продаж - буде ще дорожче”

456скрин прямо пишуть про мораторій

3. Які схеми продажу землі зазвичай використовують власники земельних паїв, адже законом продаж землі с/г призначення заборонено?

Найчастіше землевласники вдаються до варіантів «відносно чесного продажу/ придбання» землі в умовах дії мораторію: емфітевзису, довгострокової оренди, міни тощо (детальніше про варіанти продажу та пов'язані з цим ризики - в колонці юриста).

Причини застосування саме цих варіантів продажу найяскравіше ілюструє наступне оголошення: “Эмфитевзис - это продажа права пользования на всю жизнь. Как результат рынок не застаивается и начинает обращаться. Это хороший механизм организации вполне легального квазирынка в условиях моратория”.

56577скрин емфітевзис

4. Чи готові власники земельних паів обмінювати їх на інші ресурси?

234скрин авто житлоГотові. Фактично у всіх регіонах України пайовики готові обміняти землю на авто, житло, сільськогосподарську техніку відповідної вартості або з доплатою.

56778скрин обмін на 1 кімнатну квартируR4LAX1Y

5. Якими є ключові причини для продажу українцями своїх земельних паів?

Серед причин, які вважають за потрібне вказувати власники паїв: відсутність бажання або неможливість обробляти землю самостійно, скрутні фінансові умови, виїзд на постійне проживання за кордон.

457567скрин немає де жити5676скрин виїзд пмп

Отже, проаналізувавши близько сотні публічних оголошень громадян України щодо продажу їх земельних паїв, можна зробити сміливий висновок про повноцінне існування в Україні “тіньового ринку землі”, не дивлячись на формально діючий мораторій на її купівлю і продаж.

Оскільки угоди з купівлі-продажу відбуваються фактично в обхід закону, бюджет країни та місцеві бюджети не отримують належних відрахувань при здійсненні подібних угод, а отже, недоотримують кошти, які могли б спрямувати на розвиток територій (будівництво доріг, дитячих садків, шкіл), на яких здійснюються такі операції з купівлі-продажу земельних ділянок.

В свою чергу, у власника паю, який має бажання його продати, існує декілька інструментів для здійснення продажу (хоча, треба зауважити, використання кожного з них пов’язане з більшими чи меншими ризиками залишитись чи то без грошей, чи то без паю). Часто власники розуміють, що вдаються до ризикованих операцій, проте змушені йти на це в умовах матеріальної скрути або інших нагальних потреб.

Але, якщо втрати чи ризики через існування нелегального ринку продажу землі несе і держава і власники паїв, чому ж держава ще й досі не дала законну можливість для укладання угод з купівлі-продажу, які б захистили права і власників, і держави?

Ймовірно, відповідь на питання криється саме в тому, що у “сірій зоні”, на тіньовому ринку дуже зручно збагачуватись тим, хто вміє проводити такі оборудки в обхід закону, та тим, хто розпоряджається державними і комунальними   землями, маючи можливість незаконно продавати їх. Саме вони найбільше бояться скасування мораторію, адже це позбавить їх дуже ласого шматка доходу, який в умовах прозорого ринку землі отримувати неможливо.

Кирил Левтеров , партнер Юридичної фірми OMП

Інструменти продажу землі в умовах дії мораторію

Остап Бендер знав 400 відносно чесних способів відбирання грошей у населення. Сьогодення, після подовження, в черговий раз, мораторію на продаж деяких видів сільськогосподарських земель у 2018 році, дає нам варіанти «відносно чесного придбання» землі. Адже наявні попит і пропозиція на неї змушують приховувати продаж під іншими видами цілком законних правочинів.

Покарання за проведення подібних законних правочинів без примусу – немає, але…

Кожна з таких проведених операцій несе ризики втрати грошей чи прав на землю покупцем або недоотримання справедливої ціни за землю (!).

Тож власникам паїв, яким пропонуватимуть «продати» їх в один із зазначених нижче способів, або, тим, хто планує придбати землю, використавши один з наведених інструментів, порадив би спочатку добре поміркувати: наслідками подібних операцій можуть бути цілком реальні втрати.

Спосіб 1. Емфітевзис.

Як і оренда, це - право користування, але фактично без часових обмежень і з можливістю продажу (може прирівнюватися до права довічного користування). На практиці застосування емфітевзису мало відрізняється від купівлі-продажу. Так, фактично власник не може продати землю, але може продати право нею користуватися. Наразі є єдиним легальним способом оформлення тривалих прав користування земельною ділянкою. Ці права ще можна і продати, що робить договір емфітевзису зручним інструментом для подальшої передачі прав на землю.

«Сірість» інструменту в тому, що, як правило, реальну суму в договорі не вказують (хоча через ризик втрати прав емфітевзису покупці наразі частіше почали вказувати реальні цифри і сплачувати сумарно до 19,5% податку від вартості землі).

Ризики.Для продавця: існує ризик, що буде виплачена не реальна сума, а занижена, та, яку, вказали у договорі. Для покупця: ризик у тому, що він не стає власником. Він оформлює своє право користування на договірних відносинах. І можливість розривання договору залишається.

Для прикладу: фіскальна служба вже розпочала «пробувати ґрунт» щодо можливості визнання договорів емфітевзису «удаваними правочинами» і, як наслідок, - визнання їх недійсними.

Спосіб 2. Довгострокова оренда до 50 (як правило на 49) років.

Це - найпоширеніший після емфітевзису спосіб оформлення прав на земельні ділянки, які підпадають під дію мораторію. Право оренди за таким договором підлягає державній реєстрації.

Ризики.Недоліки довгострокової оренди полягають у надзвичайно високому рівні регулювання з боку держави, неможливості продати право оренди або використовувати орендовані землі для залучення кредитних ресурсів. Залишається ризик, що договір оренди не буде продовжено після завершення його терміну, а суборенда часто оподатковується ПДВ.

Спосіб 3. Зміна громадянства.

При набутті громадянства іноземної держави власник протягом року зобов’язаний продати свою земельну ділянку с/г призначення. Це положення прямо передбачено Земельним кодексом і, в той же час, мораторієм не обумовлюється.

Таким чином, в разі, якщо власник земельної ділянки (т.з. «паю») чи спадкоємець змінив громадянство, – він може оформити і посвідчити нотаріально договір купівлі-продажу. Така схема на сьогодні стала достатньо розповсюдженою, в тому числі, - через прийняття громадянства країни-агресора мешканцями окупованих територій.

Ризик. Дана операція фактично нічим не відрізняється від купівлі земель, на які не розповсюджується мораторій, наприклад, приватизованих земель для особистого селянського господарства. Проте проблемою є досягнення домовленостей з нотаріусом щодо посвідчення такого договору.

Спосіб 4. Ілюзорний договір займу.

Йдеться про відчуження землі за участю судів. Наприклад, землевласник брав у покупця фіктивну позику на суму, рівну ціні продажу під заставу підмораторної землі, через місяць позика не поверталася, і на закладену землю набувалося стягнення. Використовувалася раніше. Зараз може використовуватися лише для ділянок, призначених для ведення індивідуального сільського господарства.

Ризики.Суди зайняли позицію, що такі угоди, за якими є стягнення, є уявними правочинами. Цей інструмент досить ризикований з точки зору юридичної чистоти. Право бути заставодержателем с/г землі залишили тільки банкам, які за специфікою своєї діяльності не зацікавлені в угодах із землею. Шанси скористатися таким механізмом – малоймовірні.

Спосіб 5. Обмін однієї земельної ділянки на іншу (міна).

По суті, це були обміни повнорозмірної земельної ділянки («паю») на будь-який клаптик землі. Зараз цю схему застосувати важче. Нормативними актами визначено, що операції щодо міни можливі лише між земельними ділянками сільськогосподарського призначення. Втім, є практика укладення договорів міни невеликої за площею земельної ділянки на іншу земельну ділянку, звичайного для відповідного регіону розміру. У такому випадку міна відбувається з доплатою власнику більшої земельної ділянки. Є випадки, коли масив в 4 га змінюється на кілька соток, звичайно з доплатою. В цьому випадку «доплата» і є тою ціною, яку одержує продавець «на руки».

Ризики. Є судова практика, коли оскаржувалася міна земельними ділянками, одна з яких не була виділеною в рахунок земельної частки (паю). До того ж є відносно висока вартість супроводу такої операції: накладні витрати можуть сягати 50% від вартості землі.

Спосіб 6. Договори "заднім числом".

Схема побудована на укладанні цивільно-правових договорів міни, попередніх договорів з власниками земельних паїв, "прив'язаних" в контексті укладення основного договору до моменту закінчення мораторію, датованих з 1 по 12 січня 2007 року (в період дії так званого "мораторного вікна").

Ризики. Дуже велика ймовірність, що договір буде визнаний недійсним, бо потребує державної реєстрації. Відповідно до п.15 перехідних положень Земельного кодексу, всі правочини, спрямовані «на майбутнє», є недійсними з моменту їх укладення та посвідчення. Підробка документів так само як і дат під документами – пряме порушення законодавства, в тому числі Кримінального кодексу. Тому ми застерігаємо наших клієнтів від подібних кроків.

Супровідні (додаткові) документи для будь-якого способу, крім міни та продажу.

При оформленні права користування земельними ділянками (оренда, емфітевзис) на практиці підписується пакет т.зв. супровідних документів – генеральна довіреність на управління земельною ділянкою (можуть бути нюанси у застосуванні через положення статті про мораторій) та заповіт. Вкрай рідко укладається договір довічного утримання.

Ризики. Для продавця: може не отримати кошти, оскільки навряд чи стане розповідати в поліції, як обходив мораторій. Для покупця: заповіт може з’явитися і будь-який інший. Тоді висока ймовірність оскарження попереднього заповіту, передачі землі, відповідно до нього, в суді. До того ж, у цивільному кодексі є положення, яке передбачає, що пенсіонерів не можна залишати без спадщини. Якщо, крім земельної ділянки, іншої спадщини немає, великий ризик, що заповіт буде оскаржено.

Право розпоряджатися земельною ділянкою за довіреністю заборонено Мораторієм. Власник ділянки (також в особі опікуна, довіреної особи) може відкликати супровідні документи (або оскаржити, прикладом, договір довічного утримання, якщо цей договір де-факто не виконувався «покупцем»).

Крім цього, висока кількість ризиків, які супроводжують подібні операції, зменшують вартість землі при купівлі. Тобто за продовження мораторію, в кінцевому рахунку, платить…власник земельної ділянки.

загрузка...