Ринок нерухомості в Україні значно різноманітніший і складніший, ніж може здатися на перший погляд.
Сьогодні нерухомість – один із найбільш прибуткових і безпечних способів інвестування грошових коштів. Навіть якщо через кризу квартири в якийсь час і дешевшають, то в довгостроковій перспективі в будь-якому випадку відбувається подорожчання квадратних метрів. Завдяки цьому є чимало людей, які хочуть вкластися в житлову та комерційну нерухомість. Але основна проблема багатьох потенційних інвесторів у тому, що вони не розуміють, як насправді влаштований ринок нерухомості.
Є величезна кількість понять, класифікацій і визначень, які необхідно зрозуміти ще до того, як почати вивчати ситуацію на ринку нерухомості. Чим відрізняється інвестор від пайовика? Хто такі забудовники і чим вони відрізняються від генеральних підрядників? Що роблять брокери й оцінювачі? Перш ніж вкладати гроші в нерухомість, треба отримати відповіді на всі ці та багато інших запитань. І в рамках нашої статті ми розглянемо всіх учасників ринку, проведемо невеликий аналіз і розберемо їхні особливості.
ЖБ Topolis від Корпорації Нерухомості РІЕЛ
Основа ринку нерухомості: покупці й орендарі
Як уже зазначалося вище, ринок нерухомості в Україні доволі багатоликий. Основними його суб'єктами є:
- покупці;
- продавці;
- страховики;
- брокери й оцінювачі;
- інвестори та пайовики;
- замовники та забудовники;
- підрядники та субпідрядники;
- інші органи, що займаються систематизацією ринку (наприклад, земельні фонди, керуючі компанії тощо).
Не потрібен глибокий аналіз ринку нерухомості в Києві або в будь-якому іншому місті, щоб розуміти, що весь ринок існує задля двох суб'єктів: покупців та орендарів. Це фізичні та юридичні особи, які користуються майном. Іншими словами, вони купують нерухомість або беруть її в оренду з власною метою. Якщо йдеться про житлову нерухомість, то це переважно люди, які купують квартири для проживання. Також є компанії, які займаються тим, що викуповують левову частку квартир і паркомісць у новобудовах, а після цього здають їх в оренду, отримуючи стабільний дохід, або перепродують.
У будь-якому випадку це особи, які користуються нерухомістю. Саме вони багато в чому диктують умови на ринку. Безперечно, ціни встановлює продавець. Але саме від попиту залежить пропозиція. Наприклад, якщо найбільшим попитом користуються двокімнатні квартири, то більшість забудовників переважно пропонуватиме саме їх.
ЖК «Берег Дніпра» від Корпорації Нерухомості РІЕЛ
Хто такі інвестори й пайовики?
Практично всі замовники починають продавати квартири вже на початкових етапах зведення будинку. Пов'язано це з тим, що будь-яка компанія потребує вливання грошових коштів, тому нераціонально чекати, поки будинок зводитимуть упродовж кількох років. Особи, які вкладають гроші на етапі забудови, називаються пайовиками. У більшості випадків це фізичні особи, які з метою економії грошей купують квартиру на етапі котловану. Ціни на ранніх етапах будівництва завжди нижчі, адже є певні ризики. По суті, пайовики скидаються грошима на будівництво, звідси й походить термін «пайове будівництво». Об'єктом пайового будівництва є всі житлові та нежитлові приміщення в багатоквартирному будинку або будь-якому іншому об'єкті нерухомості.
Оскільки багато компаній не мають одразу всієї суми, щоб із нуля побудувати споруду, гроші на будівництво надходять саме від пайовиків. Ризики полягають у тому, що іноді трапляються недобросовісні забудовники. І якщо зв'язатися з таким забудовником, то учасники пайового будівництва можуть залишитися і без обіцяних квадратних метрів, і без вкладених грошей.
Інвестори – це люди або компанії, які вкладають гроші в купівлю або будівництво нерухомості. Простіше кажучи, це звичайні покупці квадратних метрів. Водночас інвесторами можуть називатися й ті особи, які вкладають у будівництво не тільки гроші, але й інтелектуальну власність. Вони можуть розробляти нові будівельні технології або готувати кваліфікованих фахівців.
ЖК «Містечко Підзамче. Брама» від Корпорації Нерухомості РІЕЛ
Забудовники
«Замовник» і «забудовник» – схожі поняття, які часто плутають. І це не дивно, адже в більшості законодавчих актів поняття «забудовник» не фігурує. Замовником називають особу, котра володіє земельною ділянкою, на якій відбувається будівництво об'єкта. Замовник може і не володіти об'єктом, але в такому випадку він повинен орендувати ділянку. Інакше таке будівництво є протизаконним.
Забудовник – це особа, яка займається безпосередньо зведенням будівлі. Він виконує функції замовника. У більшості випадків замовник і забудовник – це одна і та сама компанія.
Часто можна почути про «квартири від забудовника». Це означає, що житлоплоща продається безпосередньо тією компанією, яка побудувала будинок або замовила його будівництво. Такий спосіб купівлі вважається найбільш вигідним, адже покупець не тільки купує юридично чисту квартиру, в якій ще не було господарів, але й може заощадити на покупці, бо не оплачує послуги посередників.
ЖК Riel City від Корпорації Нерухомості РІЕЛ
Чим займаються брокери, оцінювачі, маклери та рієлтори?
Функцію брокерів, маклерів, оцінювачів і рієлторів одним реченням можна охарактеризувати так: вони зводять продавців та покупців і допомагають укладати угоди. Розглянемо докладніше кожного з цих суб'єктів:
- Брокери. Це фахівці, які надають широкий спектр послуг. Переважно брокери через своїх агентів організовують і контролюють процес купівлі-продажу нерухомості. Якщо говорити простіше, то вони виступають посередниками між продавцем і покупцем. Водночас такий посередник не представляє нічиїх інтересів. Брокер може проводити різні операції: пошук покупця або продавця, підготовка документів, консультація у сфері оцінки та права, страхове посередництво й так далі.
- Рієлтори. Це професіонали, які комплексно вирішують завдання. Головна особливість рієлторів у тому, що вони в угоді представляють інтереси однієї зі сторін. Наприклад, людина хоче знайти квартиру, що відповідала б певним вимогам. Вона звертається до рієлтора, який підшукує відповідні варіанти, перевіряє документи, домовляється з продавцем, готує всі необхідні папери, контролює процес укладення договору. Хороший рієлтор завжди зацікавлений у тому, щоб клієнт залишився задоволений результатом.
- Оцінювачі. Такі фахівці є вузькоспеціалізованими, вони відповідають лише за оцінку нерухомості. Завдання оцінювача – вивчення інформації про об'єкт, порівняння його з іншими об'єктами нерухомості на ринку, визначення максимально точної ринкової вартості. По послуги до оцінювача можуть звертатися як продавці, так і покупці. Продавці звертаються в тих випадках, коли хочуть виставити на продаж нерухомість за ринковою вартістю. Тобто вони бояться продешевити, але й надто завищувати ціну не хочуть. Покупці звертаються, коли хочуть дізнатися, чи вподобана ними нерухомість варта тих грошей, які за неї просять. Також їхні послуги можуть замовляти і треті особи, наприклад, банки, які видають іпотеку.
- Маклери. Це типові посередники, які не представляють нічиїх інтересів. Завдання маклера – звести продавця з покупцем й отримати за це свою винагороду. При цьому одна зі сторін може і не здогадуватися, що в договорі бере участь третя особа, яка ще й одержує відсоток за свої послуги. Ситуація на ринку нерухомості дає можливість деяким маклерам працювати поза правовим статусом. Тобто вони не укладають договору з жодною зі сторін, а просто сподіваються на винагороду. Безумовно, в такому випадку вони працюють із ризиком для себе.
ЖК «Компаньйон» від Корпорації Нерухомості РІЕЛ
Підрядники та генпідрядники на ринку нерухомості України
Ще три важливі суб'єкти на ринку нерухомості:
- Підрядник. Це компанія, яка відповідає за те, щоб будинок був зведений у визначені терміни. Якщо говорити простіше, то це виконавець, який повинен здійснити фіксований обсяг робіт за певну суму.
- Генпідрядник. Якщо з’ясовувати, хто такий генпідрядник, то тут усе досить просто: це той самий підрядник, але він виконує роботу не самостійно. Особливість генпідрядників у тому, що більшу частину робіт за договором вони перекладають на інших виконавців. Але за підсумковий результат все одно насамперед відповідає генпідрядник. Тобто це компанія, яка не має достатньої кількості власної техніки та своїх фахівців, тому залучає сторонніх.
- Субпідрядник. Це і є саме та стороння організація, яку залучає генеральний підрядник для виконання тих або інших завдань на будівництві об'єкта нерухомості.
Ще часто зустрічається таке слово, як девелопер. У нормативно-правових актах це поняття не закріплене. Найчастіше девелоперами називають забудовників, а також багатопрофільні компанії, які можуть інвестувати в будівництво, а також виступати в ролі генпідрядника та забудовника.
Якщо людина знається на всіх розглянутих поняттях, то їй легше здійснювати аналіз ринку нерухомості в Києві, а отже, вона зможе вигідніше вкласти гроші. Головне – пам'ятати, що завжди перед вкладенням коштів у нерухомість треба ретельно перевіряти компанію, якій ви віддаєте гроші. Краще співпрацювати тільки з перевіреними та надійними компаніями. До таких, безумовно, належить Корпорація Нерухомості РІЕЛ, яка вже багато років займається будівництвом і продажем сучасних об'єктів нерухомості в Києві та у Львові.
