Інвестиції в комерційну нерухомість були і залишаються одними з найбільш надійних і прибуткових. На думку багатьох експертів, рентабельність від здачі в оренду комерційних об'єктів у кілька разів перевищує рентабельність від здачі квартир в оренду. Але перш ніж розглянути всі нюанси вибору нежитлової нерухомості та здійснення такої покупки, з’ясуємо, що таке комерційна нерухомість.
Що таке комерційна нерухомість?
Комерційна нерухомість – це приміщення або окремі будівлі, що не належать до житлового фонду, а використовуються для ведення бізнесу та заробляння грошей.
Нежитлова нерухомість купується в Києві здебільшого для однієї з двох цілей:
Ведення власного бізнесу. Комерційні приміщення можуть використовуватися як офіс, склад, магазин. Попри те, що багато підприємців ведуть свій бізнес через інтернет, попит на комерційну нерухомість залишається дуже високим. Вибір об'єкта багато в чому залежить від цілей, для яких його купують. Наприклад, у житлових районах комерційна нерухомість – це переважно для відкриття магазинів, аптек, салонів краси тощо. Якщо йдеться про офіс, то для офісних приміщень найкращим вибором є центр міста та ділові райони.
Інвестиції. Нерухомість завжди була і залишається одним із кращих способів інвестування грошей. І є кілька способів, як можна заробити на комерційній нерухомості. Найочевидніший – купити кімнату або окрему будівлю та здати її в оренду. Це дає можливість отримувати стабільний дохід. Проблеми з пошуком орендарів доволі нечасті, особливо якщо об'єкт розташований у прохідному місці біля метро.
Ще один спосіб заробити гроші – вигідно перепродати об'єкт. Можна купити занедбане приміщення, зробити в ньому хороший ремонт, провести воду, змінити електропроводку, поліпшити фасад і територію поруч. Після цього такий об'єкт можна продати з хорошою націнкою. Багато інвесторів ще часто ділять один об'єкт на кілька приміщень, і здають їх різним орендарям, що, відповідно, збільшує дохід.
Види комерційної нерухомості
Є різні види комерційної нерухомості:
- Нерухомість для роздрібної торгівлі
- Офісна нерухомість
- Об’єкти громадського харчування
- Сховища для зберігання та сортування
- Індустріальна нерухомість
- Готельно-оздоровча сфера
- Сфера послуг
- АЗС, СТО, гаражі, автомийки
- Майнові комплекси тощо
ЖК «Америка» від Корпорації Нерухомості РІЕЛ
Де і як вибрати?
У виборі комерційної нерухомості насамперед необхідно враховувати, для яких цілей її купуєте. Наприклад, якщо ви хочете відкрити магазин із продажу дитячих іграшок, то треба вибирати ділянки з великою концентрацією родин із дітьми. Центр міста – не найкращий варіант. Оптимальний вибір – престижні спальні райони, в яких живуть сім'ї з середнім і високим доходом.
Якщо ви плануєте відкрити бутик, то зазвичай для цієї мети підходять окремі будівлі в центрі міста або приміщення в торгово-розважальних комплексах. Для офісів переважно вибирають перші поверхи багатоповерхових будинків, якщо шукають бюджетний варіант, або повноцінні офісні будівлі.
Комерційна нерухомість у новобудовах Києва продається за цілком доступними цінами, особливо якщо укласти угоду ще на етапі котловану. В цьому випадку після введення будинку в експлуатацію вартість такого об'єкта може зрости на 20-50%, а інвестор уже зароблятиме, фактично нічого не роблячи для цього. Вибираючи новобудову для купівлі комерційної нерухомості, краще віддати перевагу житловим комплексам від перевірених забудовників. Наприклад, Nordica Residence або Ok'Land.
Якщо ви купуєте комерційну нерухомість як інвестицію, то слід зважати на те, що покупці й орендарі передусім звертають увагу на такі моменти:
- зручність розташування, зокрема й віддаленість від центру міста;
- загальна площа приміщення та планування;
- конкуренція в обраній сфері;
- прилегла інфраструктура;
- ціна об'єкта або вартість оренди;
- наявність потенційних клієнтів;
- стан майна.
Процес реєстрації
Процес реєстрації комерційної нерухомості, мабуть, є найбільш відповідальним. На жаль, випадки шахрайства в Україні почастішали, тому під час купівлі будь-якого комерційного об'єкта треба бути дуже обачним. Найкраще звернутися по юридичну допомогу до компетентних юристів, які спеціалізуються на операціях із нерухомістю.
Основним чинником успішного та вигідного придбання комерційної нерухомості є юридична чистота угоди. Якщо не враховувати різних нюансів і робити все без юридичного супроводу, це може призвести до небажаних наслідків, включно з судовими розглядами і втратою майна. Ось лише деякі з ризиків:
- неправильна реєстрація права власності або договору оренди;
- відсутність прав власності на нерухомість у продавця;
- спірний статус об'єкта;
- необхідність незапланованих додаткових інвестицій у нерухомість;
- визнання правочину купівлі-продажу недійсним;
- претензія на права на об'єкт третіх осіб.
Не рекомендується оформляти договір купівлі-продажу на підставі стандартних документів, які не враховують особливостей конкретного об'єкта. Також перед купівлею варто уважно перевірити сам об'єкт і його власника, подивитися на правовстановлюючу документацію. Треба переконатися, що майно не передане в заставу банку і за ним немає спорів у судовому порядку. Якщо об'єкт купуєте безпосередньо в забудовника на етапі котловану, то це повинен бути надійний забудовник, який уже ввів в експлуатацію понад десяток об'єктів. В Україні можна стовідсотково довіряти кільком забудовникам, і одним із них є Корпорація Нерухомості RIEL.
Ідеальний процес реєстрації нежитлової нерухомості повинен мати такий вигляд:
- Пошук і вибір відповідного об'єкта. Нежитлова нерухомість у Києві представлена у великій кількості, тому вибір зазвичай не займає багато часу.
- Перевірка об'єкта та його власника в усіх можливих реєстрах.
- Складання договору купівлі-продажу, що захистить ваші інтереси.
- Підписання договору та реєстрація права власності на комерційну нерухомість.
