Як захистити себе від недобросовісного забудовника, щоб не втратити кошти при покупці квартири, а при втраті їх повернути? Як безпечно придбати земельну ділянку для будівництва та оформити документи на збудований об’єкт?Про це та інше розповіли старший юрист практики нерухомості Адвокатського об’єднання “Бачинський, Коломієць та партнери” Тетяна Кордіяка та партнер практик земельного права, будівництва та нерухомості, адвокат Андрій Кавчук, пише сайт Асоціації Західноукраїнських Забудовників.
Сьогодні в Україні, зокрема у Львові, будується дуже багато різноманітних об’єктів нерухомості. На жаль, багато з них не лише неякісні, а й незаконні. Забудовники, не маючи усіх документів, розпочинають будівництво, а люди, попередньо не перевіривши забудовника, купують у нього квартири.
Як і де можна знайти інформацію про конкретного забудовника та на що варто звернути увагу при покупці квартири?
Тетяна Кордіяка: Є такі випадки, коли забудовники продають квартири людям, не маючи ще всіх дозвільних документів на будівництво. Інколи вони мають певні початкові документи, а буває таке, що в принципі компанія не має документів на те, що будується. Це є можливим тому, що є різні схеми продажу квартир в новобудові і більшість із них дозволяють забудовникові будувати, не маючи усіх документів. Покупець або його юрист, до якого він звертається при купівлі квартири в новобудові, першочергово повинен звернути увагу на три блоки.
Перше, що варто перевірити, це репутація забудовника на ринку та аналіз судових рішень щодо нього або конкретного об’єкта. Буває, що забудовник починає працювати під новим іменем і перевіряючи його по реєстрах, в тому числі Єдиному державному реєстрі юридичних осіб та інших базах даних, аналізуючи засновників чи іншу інформацію, стає зрозумілим, що забудовник з новим іменем – це забутий старий.
Друге – це дозвільні документи, починаючи від документів на земельну ділянку і завершуючи дозволом на виконання будівельних робіт. Якщо говорити поетапно, то спочатку оформляють документи на земельну ділянку, вона має мати відповідне цільове призначення. Після цього отримують містобудівні умови і обмеження – це документ, що визначає основні вимоги до будівництва, і вже після цього забудовник проводить експертизу об’єкта та отримує дозвіл на виконання будівельних робіт.
Третє, на що варто звернути увагу, це безпосередньо договір (схема продажу), адже вони є різні і в залежності від того, яка саме схема продажу обрана забудовником, десь є більше ризиків, а десь менше. Усі ці блоки варто оцінювати комплексно. Є багато офіційних реєстрів, де можна знайти певну інформацію про частину названих вище документів: містобудівні умови і обмеження є у відкритому доступі на веб-сайті Львівської міської ради; дозволи на виконання будівельних робіт теж є у відкритому доступі, але, на жаль, там не можна бачити змісту самого документу, лише факт його реєстрації; Публічна кадастрова карта України, де можна перевірити інформацію про земельну ділянку; Державний реєстр речових прав на нерухоме майно, де теж можна знайти інформацію про земельну ділянку, а також побачити, хто є її власником або ж орендарем. Якщо перевіряти самого забудовника, є Єдиний державний реєстр судових рішень, Офіційний портал судової влади, де можна знайти інформацію стосовно судових справ саме за участю конкретного забудовника або ж щодо земельної ділянки. Тому таких реєстрів є достатньо. Звісно, краще вимагати документи безпосередньо у забудовника, але варто і самостійно їх перевіряти, аби не ризикувати.
Чи має право людина, яка планує покупку квартири у конкретного забудовника, просити надати усі документи на будівництво?
Тетяна Кордіяка: Я б навіть сказала, що вони зобов’язані надати ці документи. Деякі забудовники не погоджуються надавати їх копії, хоча це дуже необґрунтовано. Зазвичай, покупцеві надається не такий великий час для прийняття рішення про купівлю квартири і не має часу звертатися до забудовника з адвокатським запитом, щоб надали ці документи. Тому простіше просто поїхати до забудовника, щоб вони їх нам показали. Якщо забудовник певні документи не показує, то є два варіанти: або їх у нього не має, або щось з тими документами не в порядку. Займаючись перевіркою новобудов вже три роки, я помічаю, що більшість забудовників стали більш відкритими, одні надсилають клієнтові скановані документи електронною поштою, інші – надають копії при відвідуванні відділу продажу.
До прикладу, у забудовника немає жодних документів на будівництво, але квартири продаються. Люди купили квартиру у такого забудовника, але тепер є неможливим оформити право власності на нерухомість, оскільки об’єкт є незаконним. Що має бути у документах, що свідчило б про законність будівлі і як захистити себе від невдалої покупки?
Тетяна Кордіяка: Якщо людина не має юридичної освіти і не орієнтується у всіх схемах, які пропонують забудовники, то є певні речі, які мали б насторожити покупця. Перше, це коли просять кошти готівкою. Буває таке, що ці кошти – це доволі значна сума від загальної вартості квартири – 30 або 50%. Більшість забудовників не пропонують оплачувати готівкою, але, коли Ви опинилися у такій ситуації, то це один із моментів, який мав би насторожити і тоді Вам потрібно детальніше вивчити договір і звернути особливу увагу на такого забудовника. Є також певні речі у договорі, які мали б привернути Вашу увагу. До прикладу, забудовнику варто додавати до договору планування квартири, щоб закріпити візуалізацію квартири.
Друге, стосовно земельної ділянки – коли показують документи на земельну ділянку, обов’язково має бути зазначено для чого вона, наприклад, надається забудовнику в оренду. Коли будується багатоквартирний будинок, а у договорі оренди зазначено, що земельна ділянка забудовнику передана для обслуговування автостоянки, то зрозуміло, що з цим будівництвом можуть виникнути у подальшому проблеми. У Земельному кодексі України визначені категорії земель, одна із таких категорій – землі житлової та громадської забудови. Вони мають кілька підкатегорій, це якраз цільові призначення: для будівництва багатоквартирного будинку, для будівництва присадибних ділянок, для будівель громадської забудови і т.д. Їх є більше двадцяти. У Земельному кодексі України є норма, яка вказує, що забудовник (власник або орендар земельної ділянки) самостійно визначає вид використання в межах категорії «Землі житлової та громадської забудови» з врахуванням вимог містобудівної документації та документації із землеустрою. Тобто, якщо цільове призначення земельної ділянки не конкретно для будівництва багатоквартирного будинку, а для будівель іншої громадської забудови – то в цьому немає проблеми за умови, якщо план зонування території Львова, містобудівні умови і обмеження, дозвільні документи дозволяють будувати на цій конкретній ділянці багатоквартирний будинок. Отже, важлива не тільки наявність цих документів, а й щоб дані, які у них є, відповідали тому, що є по факту. Тому що документи можуть бути усі, але в кінцевому результаті не дозволять збудувати будинок. Знову ж таки містобудівні умови і обмеження, які видаються виконавчим комітетом Львівської міської ради. Там визначаються основні техніко-економічні показники – якщо в них вказано, що орієнтовна поверховість будинку три поверхи, а будують десять, то зрозуміло, що будуть проблеми. Тому найважливіше, на що потрібно звертати увагу при перегляді містобудівних умов та обмежень – це поверховість.
Третє, стосовно дозволу на виконання будівельних робіт – варто звернути увагу в дозволі на те, на що він виданий. Якщо він виданий на будівництво котеджів, а Вам продають квартиру – це вже свідчить про те, що забудовнику потрібно владнати усі нюанси з документами, тому що в кінцевому результаті він не має права оформити квартири. Інколи забудовник у декларації декларує те, чого по факту він не робив і, відповідно, це теж мало би насторожувати.
Часто те, про що питають у нас, юристів, це випадок, коли особа, яка вказана у договорі, і особа, на яку оформлені всі дозвільні документи – це дві різні компанії, між якими повинен бути укладений договір. Це теж важливо.
Отже, це найважливіші речі, на які може звернути увагу особа при купівлі квартири.
Якщо людина не перевірила забудовника і з необережності вклала кошти у його нерухомість, а згодом стає зрозумілим, що об’єкт заморожено. Наскільки реально повернути назад вкладені кошти?
Тетяна Кордіяка: Теоретично, це, звісно, реально. Але, якщо говорити про більш практичну точку зору, то можна відповісти так: це залежить від схеми продажу, якою користувався забудовник. Якщо Ви укладали договір з фінансовою установою, то шансів повернути кошти більше. Якщо укладений договір був із приватним підприємством або ТОВ, де один засновник, малий статутний капітал і не має жодної нерухомості, що дуже часто буває зараз у забудовників (створюється окрема компанія під окремий об’єкт), повернути такі кошти дуже мало шансів. Навіть, якщо Ви виграєте сyд, все одно є ще виконавче провадження, і якщо не буде звідки стягувати ці кошти, це проблемний варіант. Сам судовий процес може тривати й до року часу, відповідно кошти знецінюються. Часто сам забудовник може свідомо затягувати цю справу. На практиці це важко.
Що першочергово повинен зробити власне забудовник, плануючи звести конкретний об’єкт нерухомості?
Андрій Кавчук: Коли забудовник планує розпочати будівництво, то в першу чергу йому потрібно знайти придатну для цього земельну ділянку, і тут важно обійтись без юриста. Я працюю більше із бізнесом, відповідно клієнтами моєї практики є ті, хто будують житло або комерцію для продажу або ті, хто будує виробничі потужності чи адміністративні будівлі для власних потреб. Як юридична фірма ми пропонуємо їм, в першу чергу, підготовку земельної ділянки до будівництва. Також ми маємо партнерів, які займаються пошуком таких ділянок. У нас є своєрідна база даних, так званий “портфель земельних ділянок”, де є перспективні та можливі для будівництва земельні ділянки, з яких потенційний забудовник може обрати собі той чи інший об’єкт. Зупинившись на конкретному об’єкті, другим кроком є проведення аудиту земельної ділянки – це проведення експертизи, тобто комплексного юридичного дослідження, відносно того наскільки юридично грамотно і безпечно оформлені права на конкретну земельну ділянку, чи включена вона у кадастрову карту, чи відповідає інформація, що міститься в Державному кадастрі документації на земельну ділянку, хто були попередні власники, як відбувся перехід прав на землю, в якому статусі вона перебуває на момент її придбання, чи можливе на ній будівництво, які наявні обмеження на тій земельній ділянці і т.д. Наступний крок – придбання або оформлення права власності або користування на земельну ділянку. Ми надаємо послуги як супроводу окремих етапів, так і в цілому процедури “під ключ”, тобто повного процесу переходу права оренди або власності від однієї особи до забудовника або інвестора. І вже після цього можна розпочинати виготовляти дозвільну документацію на будівництво.
Чи виникають певні труднощі у одному із вищезазначених процесів? Які?
Андрій Кавчук: Направду є досить складна нормативно-правова база, і ще складніша ситуація з її практичним виконанням. Незважаючи на те, що закони у нас часом недосконалі, вони ще й не завжди виконуються. Часто, їх по-різному трактують, особливо ті, від кого залежить прийняття рішень. Також в практиках земельного права і будівництва обов’язковим є контакт з чиновниками. Нерідко доводиться відстоювати позицію забудовників, захищати їхні інтереси та права, зокрема апелювати до того, що формальні вимоги, які ставляться чиновниками до поданих документів, є неправомірні та не відповідають тому, що прописано у законі, і висуваються виключно з метою затягування процесу отримання дозвільних документів та створення штучних перешкод. Ми працюємо в межах законодавства і використовуємо ті правові інструменти, які нам дозволяють досягати результату без корупційних чинників. Це досить складно в реаліях України і можливо звучить фантастично, але це наш свідомий вибір.
А стосовно оренди земельної ділянки і права власності. Що більше практикується? Ділянку частіше купують чи орендують?
Андрій Кавчук: Якщо говорити про Львів, то в основному це або комунальна земля або приватна. З комунальною землею, зазвичай, йдуть по процедурі оренди, тому що значно простіше взяти землю в оренду, і процедурно, і дешевше, оскільки не потрібно одразу сплачувати її повну вартість. Орендна плата зазвичай не є високою, і інвестор або забудовник сплачує її протягом кількох років, поки триває будівництво, а далі – у збудований житловий будинок заселяються мешканці, спільно утворюють ОСББ і по суті отримують право на оформлення права користування цією земельною ділянкою. Тобто, забудовник будинок збудував, продав актив і вже не є, скажімо, власником цієї будівлі. Відповідно, якби забудовники йшли шляхом придбання земельної ділянки, вони були б змушені на початковому етапі ще до будівництва інвестувати значну суму у земельну ділянку, і тут мова не йшла б про 3 % нормативної, а вже про 100% ринкової вартості, а це відповідно істотно вплинуло б і на вартість квартир і на фінансові витрати самого інвестора. Хоча не всі йдуть по процедурі оренди, часто землю купують. Зазвичай на таких ділянках будується елітне житло або комерційні об’єкти.
На що варто звертати увагу при оформленні договору придбання земельної ділянки?
Андрій Кавчук: Найперше це те, що без кадастрового номеру придбання земельної ділянки є фактично неможливим. Чітко передбачено, що земельна ділянка при купівлі-продажі має мати кадастровий номер. Відповідно маючи цей номер, кожна фізична чи юридична особа може скористатися доступом до публічної кадастрової карти і перевірити чи ця ділянка внесена у кадастр. Тоді можна отримати принаймні базову інформацію по цільовому призначенні, по площі ділянки, чи відповідає тому, що вказано в документах, її місце розташування; зараз є можливість на карті накладати шари, бачити ґрунти, рельєф, сусідів і тому подібне.
Друге, якщо є можливість вивчити проект відведення земельної ділянки або технічну документацію, яка оформлялася до отримання правовстановлюючих документів, чи то договір оренди чи документів на право власності, тому що в них зазвичай відображають обмеження встановлені на землю, відображають червоні лінії, і знову ж таки багато технічних моментів по самій ділянці.
Третє, зрозуміти чи відповідає характеристика і цільове призначення земельної ділянки тій меті, з якою вона купується. Тобто, якщо це земельна ділянка під забудову, то і цільове призначення має бути відповідне. Також важливо, (що стосується і нерухомості) це попередні власники. Дізнатися, як відбувався перехід права власності чи оренди, якщо є можливість це необхідно перевірити, бо досить часто після угод випливає інформацію, що там були суди, спадщина, дарування і т.д. Важливий момент щодо визначення ринкової вартості землі і фактичної оплати за неї при купівлі-продажу, тому що, якщо вони будуть у невідповідності одна одній, то покупець, у разі розірвання договору, віддасть об’єкт і не зможе повернути назад всієї суми. Найкраща рекомендація – не соромитися і не економити, а залучати юристів, щоб вони супроводжували професійно ці процедури, бо втрати можуть бути дуже суттєві. Зазвичай послуги юриста коштують до 1% вартості інвестицій, а зекономивши тут, можна згодом втратити значно більше.
Від чого залежить ціна на земельну ділянку?
Андрій Кавчук: Тут є три важливі чинники: розташування, цільове призначення та доступність комунікацій.
Чи реально узаконити самочинно збудований об’єкт? Яку відповідальність може нести такий забудовник?
Андрій Кавчук: Протягом останніх років є значне перенасичення ринку, дуже багато об’єктів будується, здається в експлуатацію, дуже приємно, що є попит на них. Проте, присутній той факт, що є перевищення пропозиції над попитом. І відповідно ринок змушений був на це реагувати тим, що почав вдосконалювати як свої архітектурні рішення, фінансові пропозиції для клієнтів щодо придбання об’єктів, так і почав виходити в “білу площину” і відмовлятися від скандальних забудов. Ще одним чинником, який цьому сприяв, це те, що на ринку є недобросовісні забудовники, які псують реноме цілому ринку, і від того страждають, в першу чергу, самі забудовники, тому що це понижує ринкову вартість об’єктів, які будуються. Тому, сьогодні забудовники все більше відмовляються від схем «Збудуємо, а потім узаконимо», і йдуть все-таки за процедурою, визначену в законі. Нелегко, недешево, але йдуть.
Є загальна норма про те, що об’єкт, який збудований самовільно, підлягає демонтажу. Але, якщо особа набула правомірно право користування чи власності земельної ділянки, стверджує, що вона збудувала такий об’єкт, тоді вона має право визнати його в судовому порядку і, так би мовити, узаконити. На сьогодні є обов’язковим проведення технічної експертизи такого об’єкту, чи він збудований відповідно до будівельних норм.
Також був позитивний приклад “будівельної амністії”, яка стосувалась приватної сфери, коли держава до кінця 2016 року надала право громадянам ввести в експлуатацію самовільно збудовані об’єкти за спрощеною процедурою – особі треба було подати технічний паспорт на таку будівлю і без суду її узаконити. Багато хто цим скористався, навів лад з документами, тому для тих людей це мало позитивний ефект.
Є ще процедура узаконення позасудова – вона теоретично прописана простіша, а практично реалізувати її складніше, оскільки знову ж таки є контакт із чиновниками.
Звісно, хотілося б також, щоб органи влади пам’ятали про закон і чітко дотримувались його. Це б вирішило багато питань
В земельній галузі є ще одне болюче питання: на сьогодні є визначено, скажімо так, більш загальні норми і процедури щодо виготовлення земельної документації, і не має типової форми. Кожна ліцензована організація, яка це виготовляє, має уявлення, досвід, макети, але вони всі є індивідуальними. І досить часто державні органи звертають увагу на формальні порушення, особливо при екстериторіальному погодженні, коли документація потрапляє в систему, вона розподіляється, і львівську земельну ділянку можуть погоджувати у центральній Україні і навпаки, а в них там своє тлумачення і бачення як би воно мало виглядати. Тоді починається вичитування і буквоїдство.
Зараз вже працюють в тому напрямку, щоби були уніфіковані шаблонні зразки такої документації. Якби це було затверджено і якісно зроблено, то це був би великий плюс. Другий момент – відносно публічності дозвільних процедур і документів, усе потрібно максимально переводити онлайн, щоб контакт із чиновником був мінімальний.
Ну і відповідальність посадовців за неправомірні дії і такого роду зачіпки, бо допоки це буде реальним, то завжди існуватиме корупційний ризик і кожен забудовник та інвестор буде стояти перед вибором: або йти складною дорогою, втрачати найцінніші ресурси – час і кошти, або погоджуватися на те, що йому пропонують неофіційно. Адже в короткостроковій перспективі – це швидше програш на ринку перед конкурентами, але в довгостроковій на ринку залишаться ті, хто вже почав працювати по іншому. Тішимося тому, що гравці ринку самі починають запроваджувати правила гри і потроху допомагають ставати нашим органам більш відкритими і прозорими.
