Понад половини житла в Україні було зведено більш ніж 50 років тому і потребує оновлення. Вирішити цю проблему має законопроект про реконструкцію житла, розроблений Мінрегіоном. Шанси на ухвалення документу високі.
Які саме новації планують запровадити та які можуть бути альтернативні підходи до вирішення проблеми хрущовок, в колонці для "НВ" розповів президент Конфедерації будівельників України Лев Парцхаладзе.
Скільки будинків застаріли
Більш ніж 50% житла в Україні перетнуло 50-річний поріг та потребує капітального ремонту, а комунальна інфраструктура зношена на 70%.
В Україні налічується біля 25,5 тис. великопанельних, блокових та цегляних будинків перших масових серій, загальною площею 72 млн кв. м. Тобто 23% житлового фонду конче потребують відновлення шляхом реконструкції чи модернізації. Наприклад, у Києві з 11 тис. багатоповерхових будинків столиці — 3 тис. п’ятиповерхових хрущовок та 1 тис. дев’ятиповерхових панельних будинків.
Відмінності за структурою «віку» та зношеності жилого фонду по регіонах також є. У Черкаській, Харківській, Запорізькій, Миколаївський областях біля 30% фонду складають житлові будинки, побудовані у 50-ті роки та раніше. А у Закарпатській та Івано-Франківській областях такого житла 18−20%.
Плани на столицю
У Києві передбачено повну реконструкцію так званих «хрущовок». Адже території столиці, забудовані хрущовками — займають понад 1,5 тис. га. Їх планують відремонтувати та утеплити. За принципом сталої мобільності «центр поруч з домом» у таких житлових районах створюватимуть громадські центри та публічні простори.
У проекті генплану Києва до 2025 року мають намір знести 2,8 млн квадратів житлової площі (в першу чергу будинки, побудовані в кінці 50-х — початку 60-х років минулого століття) і побудувати 7,8 млн квадратних метрів нового житла.
Звісно ж, є певні економічні перешкоди: інвесторам невигідно перебудовувати хрущовки, поки у Києві є вільні ділянки під забудову. Однак вільні ділянки для інвесторів уже фактично вичерпані. Зараз вони активно освоюють занедбані промислові зони, але вже за декілька років повернуться і до хрущовок.
Реконструкція чи ремонт
Є кілька варіантів оновлення застарілого житлового фонду України.
Реконструкція. Вже маємо законопроект, що дозволить на практиці розпочати комплексну реконструкцію кварталів застарілого житлового фонду, у тому числі, об'єктів інженерно-транспортної та соцінфраструктури, нове будівництво та створення безбар'єрного середовища на цих територіях.
Згідно з проектом — не менше 75% мешканців будинку мають дати згоду на проведення реконструкції. Які будинки підлягатимуть знесенню чи реконструкція яких неможлива без відселення — визначатиметься на підставі проектної документації на реконструкцію, що пройшла відповідну процедуру обговорення та затвердження.
Важливо, що мешканці таких будинків мають відселятися:
- у стартові будинки з базовим оздобленням у межах кварталу (мікрорайону), що реконструюється.
- тимчасове переселення в інші рівноцінні житлові приміщення в багатоквартирних будинках.
- відселення має відбуватися в межах кварталу чи мікрорайону, або в суміжні чи інші квартали в межах населеного пункту за обов’язковою згодою мешканців.
Капітальний ремонт. Потрібна програма для кожного українського міста. У Києві вона вже діє — «70/30 Капітальний ремонт»
Це міська програма співфінансування капітальних ремонтів спільного майна у багатоквартирних будинках Києва. Вона передбачає реконструкцію, реставрацію, капремонт та технічне переоснащення для будинків, які експлуатуються більше 10 років. Фінансова суть програми полягає в тому, що співвласники вкладають лише частину вартості робіт, решта — за кошти бюджету міста.
Співвласники багатоквартирних будинків, незалежно від того, чи створені в них ОСББ або ЖБК, мають можливість відремонтувати або здійснити технічне переоснащення спільного майна у власних багатоквартирних будинках на умовах співфінансування. Система співфінансування гнучка.
Досвід інших країн
У Німеччині програма реновації мала кілька етапів і тривала близько 20 років. Оновлювали і перебудовували не лише житло, а й територію навколо нього. Створювали публічний простір, де комфортно почуватиметься кожен мешканець цього міста.
У будинках капітально ремонтували комунікації та коректували незручне планування квартир. А тим будинкам, яким винесли вирок «розібрати», було уготоване друге життя. Подрібнені панелі в Німеччині використовують для будівництва доріг.
Латвія взяла курс на максимальну енергоефективність, в тому числі — в оновленні житлового фонду. При цьому було враховано, що родини з низьким рівнем доходу не могли дозволити собі повноцінну реновацію житла.
У такому випадку застосовували таку схему. Реновацію будинків оплачував інвестор. Після низки робіт, що включали утеплення фасадів та заміну систем водо- і теплопостачання, будинок споживає вдвічі чи тричі менше енергії. Але жильці певний час платили за старими тарифами. Після реновації гроші за тепло і, приміром, гарячу воду, віддають інвестору. А він, в свою чергу, розраховується з місцевим бюджетом, забираючи собі різницю, що утворюється в результаті економії енергоресурсів.
Акцент на утеплення панельних будинків зробила Польща. Тамтешня програма реновації соціального житла взагалі вражає, в порівнянні, наприклад, з Великобританією, де багато панельних багатоповерхівок просто позносили.
У Польщі будинки соціалістичної доби позбулися своєї сірості. Їх покрили шаром утеплювача і пофарбували у пастельні кольори: зеленуватий, жовтий або рожевий. У такий спосіб не лише вирішили естетичні питання. Нове покриття захищає стіни будинків від несприятливої погоди і покращує теплоізоляцію будівлі.
